Alquileres: volvería la ley con dos años de contrato y ajustes por acuerdo

El Gobierno nacional se encamina a derogar o suspender la Ley de Alquileres esta misma semana y el mercado volvería a regirse por la ley inmediata anterior, que contemplaba plazos de contratos de 2 años y acuerdo entre las partes para definir los aumentos semestrales o anuales, dos puntos clave, pero en especial este último por la escalada inflacionaria que afecta tanto a propietarios como a inquilinos. Recordemos que la ley actual contempla un mínimo de 3 años de contrato y ajusten anuales mediante un indicador que publica el Banco Central de la República Argentina.

Así lo confirmaron a este diario fuentes del sector inmobiliario, quienes explicaron que el ministro de Economía, Sergio Massa, avanza en esa línea sin esperar una nueva ley del Congreso, teniendo en cuenta que hoy existen dos proyectos con dictamen de comisión, uno del kirchnerismo y el otro de Juntos por el Cambio, que no tendrían chances de prosperar en medio de un año electoral dado lo delicado del tema y las miles de personas afectadas por los alcances de una ley que no conformó a ninguna de las partes. Ambas movidas oficiales saldrían por DNU, más allá de eventuales cuestionamientos técnicos que podría tener este mecanismo, según explicaron abogados especialistas en el sector a este diario.

Con respecto a los contratos que ya están vigentes bajo la ley 2020, continuarían bajo el mismo marco normativo hasta su finalización, mientras que los nuevos comenzarían a realizarse bajo el paraguas de la ley anterior, la 26.994.

La llamada “Ley Lipovetzky” es la 27.551. Sancionada en 2020, fue siempre duramente cuestionada por propietarios, inquilinos y martilleros -aunque en su momento los distintos Colegios de Martilleros dieron el visto bueno a la misma- y generó distorsiones enormes ancladas en dos bazas: la inflación descontrolada que ya superó el 100% anual y determina ajustes de contratos en esos porcentajes que perjudican tanto a inquilinos como a propietarios, y el muy cuestionado plazo de 3 años, que fue el disparador para “secar” la plaza de oferta. Y si para muestra basta un botón, solo en CABA antes de esta normativa había 9.000 viviendas en alquiler, hoy solo a 1.000. En La Plata los porcentajes son similares, le explicaron profesionales a este medio.

La Ley de Alquileres de 2020 establecía una serie de medidas para regular el mercado

El por entonces diputado nacional de Juntos por el Cambio (hoy diputado bonaerense) Daniel Lipovetzky, autor de la cuestionada ley, dijo hace pocos días: “Estoy de acuerdo de que la ley no funcionó, pero hace un tiempo que vengo planteando que había que cambiarla o derogarla”.

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La Ley de Alquileres que rige desde junio de 2020 establecía una serie de medidas para regular el mercado. Entre ellas, se destacan la extensión del plazo mínimo de los contratos de dos a tres años, la limitación de los aumentos anuales de los alquileres al índice de inflación y la obligación de los propietarios de pagar los gastos de gestión inmobiliaria.

Los contratos que ya están vigentes bajo la ley 2020 continuarían bajo el mismo régimen

Sin embargo, y ante la catarata de reclamos desde distintos sectores, el Gobierno decidió suspender temporalmente la aplicación de la ley. La suspensión ha generado reacciones encontradas en Argentina. Por un lado, algunos sectores empresariales han celebrado la medida, argumentando que la ley desincentivaba la inversión en el mercado inmobiliario y que su aplicación generaba una carga económica excesiva para los propietarios.

Por otro lado, las organizaciones de inquilinos y los defensores de los derechos de los inquilinos han criticado duramente la suspensión de la ley, argumentando que se trata de una medida regresiva que deja a los inquilinos en una situación de vulnerabilidad. Según estas organizaciones, la suspensión de la ley permitirá a los propietarios aumentar los precios de los alquileres sin límites y llevar a cabo desalojos masivos, aunque otros afirman que puede ayudarlos en obtener un aumento más moderado del valor de las locaciones, por ejemplo siguiendo un índice de ajuste salarial.

La posibilidad de que se derogue la ley generó preocupación entre las agrupaciones de inquilinos que creen que el problema no es la ley sino la política económica y la falta de controles.

“Es una incógnita lo que hará el gobierno nacional, aunque no hay dudas ya, de que han demostrado una incapacidad gravísima para controlar el cumplimiento de la ley de alquileres. Los alquileres se están dolarizando, no hay contratos registrados, y cerraron el área de alquileres del Ministerio de hábitat de Nación”, dijo Gervasio Muñoz, de la Federación de Inquilinos Nacional.

El debate en torno a la suspensión de esta ley ha puesto en relieve la complejidad del mercado de alquileres en el país y la necesidad de encontrar soluciones que equilibren los intereses de los propietarios y los inquilinos. A pesar de la suspensión de la ley, el Gobierno aún no dio señales claras respecto a la protección de los derechos de los inquilinos y propietarios, ni ha anunciado que buscará nuevas medidas para regular el mercado de alquileres en el futuro cercano. Desde las inmobiliarias insisten en que este marco regulatorio hoy está en una zona gris y que todos los contratos siguen vigentes por la ley del 2020.