Antes que las paredes: lo que hay que invertir por el terreno

Para muchas familias de La Plata, el sueño de la casa propia comienza con la elección del terreno adecuado, una decisión que hoy requiere un mapa claro de valores y zonas. Con el objetivo de ofrecer una orientación precisa sobre los precios vigentes para quienes están planteándose el desafío de levantar su hogar, este diario realizó un relevamiento por las distintas áreas del distrito. Los resultados arrojan un mercado con realidades muy dispares: mientras que en el Norte los lotes pueden alcanzar los 125.000 dólares, en el Oeste o el Sur es posible hallar opciones que bajan hasta rondar los 15.000 dólares.

El mercado actual es sumamente amplio y las variantes se multiplican según la ubicación y los servicios. Para esta búsqueda, se tomaron como referencia lotes de 200 a 450 metros cuadrados. No obstante, los analistas advierten que la oferta en la periferia suele alterar esta escala, con terrenos que frecuentemente alcanzan los 500 o 600 metros cuadrados, ofreciendo una superficie mayor para el esparcimiento familiar, aunque eso signifique una inversión más alta.
Respecto a la dinámica de los valores, Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, aporta una visión técnica sobre la estabilidad del sector: “Los precios de los terrenos han bajado en su momento cuando bajaron todas las propiedades y luego se mantuvieron. Los valores van de la mano del dólar. Si hay variación significativa repercute en el valor de las propiedades”. Esta relación directa con la moneda extranjera hace que el mercado se mantenga expectante ante cualquier movimiento cambiario que pueda alterar el costo final de la tierra.

Al momento de desglosar el mapa de precios, las diferencias son sustanciales. En el Casco Urbano, sectores como Barrio Norte o La Loma muestran valores para lotes que oscilan entre los 75.000 dólares y 90.000 dólares. En tanto, en las inmediaciones del Parque San Martín o la Plaza Malvinas -sin ser frente a esos espacios-, las cotizaciones pueden trepar a los 110.000 dólares.

Las ofertas presentan matices diversos. Por caso, en 3 entre 65 y 66 se propone como oportunidad para construir un lote de 8x22 con una casa a demoler (también se plantea la opción del reciclado) por 65.000 dólares. Por debajo del promedio de lo que se calcula en el mercado, en 17 y 42, se encuentra un lote interno de 10x25 a 40.000 dólares. Al sur del Casco, en 9 entre 70 y 71, aparece un terreno de 8x50 (400 metros cuadrados) con una construcción a demoler por 80.000 dólares.

En estas zonas céntricas, el comprador familiar enfrenta un desafío adicional: la competencia con la demanda para edificios, lo que mantiene los precios elevados debido al potencial constructivo en altura.

En la cotizada Zona Norte, el panorama mantiene su firmeza histórica. En City Bell, un lote bien ubicado de 10x30 puede costar en el orden de los 110.000 dólares aproximadamente. Como ejemplo de la oferta en el sector, Agostinelli aportó el caso de un lote en calle 474 entre 14b y 14c, con medidas de 10x45 y a solo dos cuadras de la calle Cantilo, por un valor de 125.000 dólares.
Por el contrario, al salir del casco hacia zonas en crecimiento, la brecha se abre y es posible hallar terrenos de entre 30.000 dólares y 70.000 dólares, dependiendo de la cercanía a las avenidas principales.

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Hacia el sur también hay oportunidades: lotes de 10x30 en Arana o Parque Sicardi/Villa Garibaldi cotizan en el orden de los 15.000 dólares, según apuntan desde el mercado, aunque allí solo se contará con la luz como servicio. En tanto, en Abasto (492 entre 208 y 216), se ofrece un lote de 10x32 a 10.000 dólares.

Entre el corazón y la cabeza

Analistas del mercado inmobiliario platense coinciden en que el perfil del comprador está marcado por una fuerte carga emocional. “Las personas que entran a la inmobiliaria con la idea de comprar un lote para construir vienen con un montón de expectativas, emociones e ilusiones de desarrollar su propio proyecto”, explica Agostinelli. Sin embargo, esa ilusión suele convivir con la ansiedad. Los tiempos a veces se estiran por diferentes motivos y lo que piensan que se va a terminar en un año termina demorándose. Por eso, muchos inquilinos, llegado el momento del vencimiento del contrato, piden extensiones de dos o tres meses porque la obra se retrasó por las aberturas, los pisos o la colocación de artefactos.

La elección no debe basarse solo en el precio, sino en la logística diaria del grupo familiar. Los expertos sugieren evaluar la cercanía a escuelas, medios de transporte y centros comerciales, además de la seguridad y el entorno social.

Mirar lo básico

Un factor crítico es la infraestructura de servicios: agua, luz, gas y cloacas.
Por caso, en zonas como Los Talas, en Berisso, el entorno abierto y verde desafía a los propietarios a procurarse el agua potable en sectores donde no llega la red ni está accesible la napa de agua dulce (en la ribera hay agua salada subterránea).

El aspecto legal es determinante. “Con eso hay que tener mucho cuidado. Hay que controlar todo el tema de los papeles, de que esté todo en orden, porque si no uno compra un problema. Por eso, hay que hacer una investigación previa y un análisis minucioso del tema documentación antes de comprar, porque hay muchos loteos que no tienen las cosas en regla”, recomienda Agostinelli. Esa mirada se debe agudizar ante la oferta de tierras que hoy son objeto de investigación judicial por presentarse como barrios cerrados sin autorización oficial, lo que generará problemas para escriturar y conseguir servicios básicos.