¿Departamento en pozo o llave en mano? La gran pregunta del mercado inmobiliario en La Plata

En un escenario donde el mercado inmobiliario volvió a mostrar movimiento, aunque con una cautela que no estaba presente en otros ciclos, la pregunta se repite entre ahorristas e inversores: ¿conviene comprar un departamento en pozo o apostar por una unidad ya construida? En La Plata, el debate dejó de ser teórico y hoy se apoya en números concretos, experiencias recientes y un contexto económico que obliga a medir cada decisión.

Los martilleros coinciden en que la respuesta ya no es automática como años atrás. El pozo, que durante mucho tiempo fue sinónimo de oportunidad, aparece hoy atravesado por precios elevados, plazos largos y un riesgo que muchos compradores prefieren evitar. Del otro lado, el inmueble terminado recuperó protagonismo por una razón clave: permite uso o renta inmediata.

“Hoy comprar en pozo está caro porque el costo de la construcción está elevado”, resume la martillera Gisela Agostinelli, quien observa un mercado mucho más selectivo. Para ella, el primer filtro del comprador es el valor del metro cuadrado, y en esa comparación el pozo dejó de ser competitivo.

Los números mandan: precios, costos y rentabilidad

Agostinelli pone cifras concretas sobre la mesa. “Hoy un departamento usado ronda los 1.200 dólares el metro cuadrado, uno a estrenar está cerca de los 1.500 y el pozo ya se ubica alrededor de los 1.800”, detalla. En ese escenario, sostiene que “la propiedad ya construida es la más accesible al momento de la compra en términos de valor”.

La martillera reconoce que el pozo conserva una ventaja para quienes no cuentan con todo el capital inicial, ya que permite financiar la compra en cuotas. Sin embargo, advierte que esa facilidad tiene una contracara clara: el tiempo. “Cuando comprás un departamento nuevo o usado para inversión, desde el momento cero ya estás teniendo ingreso por alquiler. En el pozo tenés que esperar dos o tres años para empezar a cobrar renta”, señala.

Ese punto resulta decisivo en un mercado donde el alquiler volvió a ser negocio. Según Agostinelli, la mayor demanda se concentra hoy en departamentos usados de uno o dos dormitorios adquiridos como inversión, con rendimientos cercanos al 6% anual. “El alquiler hoy rinde”, afirma.

Una reversión del mercado y precios que se sinceran

La martillera Mirta Libera aporta una mirada de proceso y explica que la situación actual es, en parte, el resultado de una reversión reciente del mercado. “Durante 2022 y 2023 los precios de las propiedades usadas no se habían bajado al real nivel de mercado. Se acumuló mucha oferta, pero con valores todavía altos”, recuerda.

En ese contexto, explica Libera, el costo de la construcción permitía que muchas personas construyeran a valores similares —o incluso mejores— que los de una vivienda usada. “Era más fácil y más económico construir que comprar un usado que todavía estaba caro”, señala. Sin embargo, esa lógica se modificó de manera abrupta en los últimos años.

“En 2025 los precios de la construcción subieron mucho y los precios de los usados se sinceraron a lo que el mercado podía pagar”, explica. Ese reacomodamiento generó una brecha significativa entre lo nuevo y lo usado, que hoy puede ubicarse entre el 25 y el 30 por ciento. “Lo nuevo refleja el costo real de la construcción actual”, aclara.

Sobreoferta, créditos limitados y brechas persistentes

Según Libera, aunque el volumen de operaciones creció y hay una actividad “bastante interesante”, el mercado todavía arrastra una sobreoferta de inmuebles usados. “Todavía no se acomodaron del todo los precios y eso genera diferencias importantes con lo nuevo, incluso con inmuebles similares que solo tienen algunos años de uso”, explica.

La martillera también pone el foco en el rol de los créditos hipotecarios, que si bien reaparecieron, aún no logran traccionar con fuerza. “No están tomándose de manera masiva porque las tasas siguen siendo altas y no toda la gente califica”, señala. Esa limitación impide que el mercado termine de absorber la oferta disponible y consolide una recuperación plena.

Libera considera que esta situación es transitoria y responde a un momento particular del ciclo inmobiliario. “Con el tiempo, como siempre pasó, el precio de lo nuevo termina traccionando a los usados, pero eso ocurre cuando el mercado se recupera de verdad y hay una actividad fluida”, afirma.

El riesgo del pozo y las obras que no terminan

Si el precio es una primera señal de alerta, el riesgo aparece como el factor que termina de inclinar la balanza. El martillero Ramón Penayo es categórico: “Comprar desde el pozo implica un riesgo, y no siempre tiene que ver con la situación económica del país”. Su experiencia en La Plata le permite enumerar casos de edificios que quedaron a mitad de camino por clausuras, trabas administrativas o problemas financieros de las empresas.

“Hoy comprar un departamento terminado es más barato que entrar desde un pozo, y por eso prácticamente nadie está construyendo”, sostiene Penayo. Para él, la ecuación es clara: pagar más por algo que todavía no existe y asumir el riesgo de demoras o incumplimientos dejó de ser atractivo para muchos inversores.

El martillero recuerda desarrollos recientes con varios edificios paralizados y compradores que aún esperan la entrega de unidades prometidas hace más de dos años. “Mucha gente entró con el sueño de la casa propia o de una inversión y hoy sigue pagando alquiler porque no le entregaron el departamento”, relata.

Inmediatez, flipping y una conclusión compartida

Para Penayo, la principal ventaja de una unidad terminada es la inmediatez. “Comprar terminado siempre te da la satisfacción de poder usufructuarlo o de darle una ganancia de alquiler en lo inmediato”, remarca. Aunque reconoce que entre 2006 y 2011 comprar en pozo permitió hacer grandes diferencias, es contundente respecto del presente: “Hoy no es así”.

Desde otra perspectiva, la martillera Mariana Valverde refuerza esta idea y propone diferenciar el tipo de negocio. “La brecha entre un usado y un estrenar es abismal”, afirma, y señala que hoy el usado bien ubicado ofrece previsibilidad, renta cercana al 5% anual y oportunidades de flipping con retornos significativos tras una remodelación.

Con matices, los cuatro testimonios convergen en una misma conclusión: el mercado prioriza certezas. “Siempre hay que buscar una empresa confiable y sólida cuando es de pozo”, insiste Agostinelli. Pero mientras el costo de la construcción siga alto, el riesgo permanezca latente y el alquiler continúe ofreciendo buenos rendimientos, la balanza se inclina.

En La Plata, hoy, el departamento terminado volvió a imponerse sobre el que todavía vive en los planos. Menos promesas a futuro y más decisiones ancladas en la realidad del mercado.