Tasación: cómo se mide el valor “real” de la propiedad

El valor de una propiedad, lejos de ser una simple pretensión del dueño, es el resultado de un análisis multifactorial.

Profesionales explican cómo se llega al “precio real de mercado” y por qué es el primer paso para cualquier decisión.
En un mercado inmobiliario tan dinámico y particular como el de La Plata, donde la variación de precios puede ser significativa hasta entre barrios linderos, la tasación profesional emerge como un dato crucial para propietarios, compradores e inversores.

“Una tasación inmobiliaria no es un trámite, sino un análisis exhaustivo”, explica Gisela Agostinelli, martillera de Agostinelli Propiedades. El proceso va mucho más allá de las medidas del lote y la cantidad de dormitorios. Incluye la evaluación de factores como la ubicación precisa, el estado de conservación, el tipo de construcción, la antigüedad, la superficie cubierta y libre, y la disponibilidad de servicios cercanos. Su objetivo es ofrecer una valoración objetiva para fines comerciales, financieros y/o legales, ya sea para una venta, compra, alquiler, un trámite de crédito o un proceso sucesorio.

LA TASACIÓN, PUNTO DE PARTIDA

Para la martillera Agostinelli, la trascendencia de este estudio radica en su rol como fundamento de la transacción. “La tasación justa de mercado es un punto clave y fundamental para que una propiedad pueda venderse o alquilarse”, afirma. Esta premisa desarma la subjetividad y expectativas sobredimensionadas.

Una vez realizado el estudio, “el dueño del inmueble deberá aceptar que, más allá de sus pretensiones y de su subjetividad, la propiedad cuenta con un valor real que será determinado por el profesional tasador que cuenta con experiencia y capacidad para hacerlo”, subraya Agostinelli.

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El beneficio no es sólo conocer el precio. Es estratégico. “La tasación no solo permite conocer el valor real de la propiedad sino que es el primer paso para tomar decisiones financieras acertadas”, señala la especialista, agregando que “el valor que resulta es fundamental para todas las partes involucradas, ya que nos brinda la cifra objetiva y fundamentada sobre la cual basarse”. En el complejo escenario de mercados cambiantes, “contar con una tasación actualizada puede marcar la diferencia entre una venta o alquiler exitoso o una inversión mal calculada”.

EL TRIPLE EJE DEL PROCESO

El proceso de tasación se articula en tres etapas que combinan trabajo de campo y análisis de escritorio. Primero, el relevamiento en el inmueble. El tasador debe realizar una inspección exhaustiva de la propiedad, verificando la superficie, conservación, calidad de las instalaciones y el tipo de construcción. También se analizan detalles externos cruciales como la orientación, la iluminación natural y los accesos.

La segunda etapa es el análisis del mercado. Aquí, la experiencia y la actualización del profesional son vitales. Se comparan propiedades similares (testigos) que han sido vendidas o están en oferta en la misma zona, para entender el comportamiento del mercado local y ajustar el valor del inmueble en función de la oferta y la demanda. “El tasador debe estar actualizado con las tendencias del mercado, ya que los cambios en la oferta y demanda pueden afectar el valor del inmueble”, destaca la martillera.

Finalmente, con toda la información recabada, el profesional elabora el informe donde se determina el valor del inmueble con una fundamentación clara.

EL ENTORNO Y LOS “INTANGIBLES”

Más allá de los metros cuadrados y la calidad de la edificación, el entorno ejerce una influencia determinante. Factores como la cercanía a avenidas principales, el fácil acceso al transporte público, a centros de salud y educación, y el carácter residencial o comercial de la cuadra son sopesados con lupa.
Incluso, elementos que a simple vista parecen menores tienen su peso. Agostinelli menciona casos donde “los valores en zonas urbanas pueden bajar debido a la presencia de terrenos baldíos o propiedades abandonadas en las inmediaciones”. Además, el mantenimiento del vecindario se vuelve un factor de peso. “Aunque parezca mentira el esfuerzo que los vecinos dedican al mantenimiento de sus casas también puede tener un efecto positivo o negativo en el valor de la propiedad”, asegura. A esto se suma la evaluación del atractivo exterior, es decir, “el aspecto general de la propiedad al acercarse a ella en comparación con otras casas de la zona”.
Es por esta complejidad que la tasación telefónica, basada únicamente en datos superficiales, es inviable. “Por eso, muchas personas llaman por teléfono para saber el valor de su propiedad esperando que uno por los datos que nos cuentan de las medidas del lote y la cantidad de dormitorios y comodidades les digamos el valor. Es muy difícil poder hacerlo  sin ir al lugar y analizar todos los factores mencionados anteriormente”, concluye la martillera Agostinelli, insistiendo en que, si bien “se puede dar un estimativo, para que el trabajo esté bien realizado es muy importante ir a ver siempre la propiedad”.
Con todo, la tasación se revela como un proceso de estudio que decanta en un valor, otorgándole al bien inmueble un precio “justo” en el mercado al que se buscará convencer.