Arquitectos y constructores con críticas al nuevo código urbano

Aún cuando ya pasó por el Concejo Deliberante platense con amplio apoyo (22 votos a favor y 1 en contra), el Código de Ordenamiento Urbano Territorial (COUT) sigue generando debate. La Asociación Pymes de la Construcción (APyMECO) y el Colegio de Arquitectos de la Región (CAPBAUNO) salieron a criticar el procedimiento de sanción de la norma, así como las potenciales consecuencias en el mercado inmobiliario y el desarrollo regional que podría tener su orientación en aspectos clave como el límite de altura y densidad de la construcción por lote.

Las entidades destacan que el planeamiento requiere un abordaje de todos los actores de la Ciudad, incluyendo colegios profesionales, facultades, el Consejo de Ordenamiento Urbano Territorial (COUT) y ciudadanos. Algo que, según se sostiene, no se vio reflejado en el documento final aprobado ante el concejo, el martes.

CAPBAUNO se refiere al proceso, mencionando que la definición de los indicadores en el proyecto fue el resultado de una “decisión exclusiva y unívoca” de los equipos técnicos municipales, prescindiendo de la opinión y la intervención de las instituciones que componen el COUT. Los arquitectos señalan que esta modalidad de gestión se suma a un historial de modificaciones sucesivas al ordenamiento territorial en los últimos 25 años, lo que pone en riesgo la predictibilidad y la seguridad jurídica necesarias para el desarrollo a largo plazo de la Ciudad. Esta inestabilidad normativa, argumentan, afecta los equilibrios económicos y la labor profesional. “La construcción de una ciudad necesita previsibilidad y seguridad jurídica a largo plazo”, se sostiene.

APyMECO, por su parte, se enfoca en las bases técnicas y los impactos económicos de las nuevas regulaciones. La entidad constructora señala que el proyecto de Ordenanza fue elaborado con premisas que consideran erróneas, citando el uso de datos de propiedades desocupadas relevados durante el período de pandemia y la vigencia de la Ley de Alquileres, información cuya representatividad cuestionan.

El punto central de la crítica de los constructores radica en la implementación de nuevas restricciones a la edificabilidad. Se hace hincapié en la reducción de los metros construibles, la disminución de las alturas permitidas y la limitación de unidades funcionales por lote.

APyMECO señala que estas medidas impactarán en el costo final del producto, estimando un incremento en el precio de las unidades funcionales de entre un 30% y un 40%. La entidad afirma que “la baja indiscriminada en los metros a construirse, la baja en las alturas permitidas y la limitante de unidades funcionales por lote solo va a llevar a un aumento del precio final de las unidades funcionales de entre un 30 y 40%”.

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Esta variación en los precios, sostienen, dificultará el acceso a la vivienda, afectando la densificación del casco urbano. Además, los constructores advierten que “la aplicación del nuevo código habrá una importante falta de inversiones (por falta de previsibilidad) y eso conlleva a una baja en la mayoría de las actividades productivas del partido”.

Finalmente, desde la Asociación de constructores hacen hincapié en que si bien la Ordenanza 12.638 (la primera etapa del plan) fue vista como un avance en el diagnóstico de la necesidad de abordar el crecimiento descontrolado, las definiciones implementadas en el proyecto final se apartaron de esos consensos iniciales.

CAPBAUNO lamenta que este nuevo COUT, al ser el cuarto cambio en la normativa urbana en menos de 25 años, represente una “oportunidad perdida” para establecer un marco de planificación duradero y “consensuado”.

Ambas entidades coinciden en que la ausencia de un debate amplio y profundo resta legitimidad a la norma y afecta directamente la capacidad de los profesionales y las empresas para planificar a largo plazo, impactando negativamente en el desarrollo de la región.

Con todo, se manifiesta que “más allá de algún detalle menor que pueda haberse cambiado del proyecto original del Municipio a instancias de esas reflexiones, desde el CAPBAUNO debemos dejar en claro que no avalamos ni el proceso ni el resultado final de esta experiencia”.