La “ola” estudiantil tendrá más oferta y valores estables

Octubre en La Plata marca la cuenta regresiva para el inicio de la temporada alta del mercado de alquileres para estudiantes, un fenómeno que se consolida entre noviembre y diciembre con la llegada masiva de jóvenes de distintos puntos del país y el acompañamiento de sus familias. La capital provincial, tradicional polo de atracción universitaria, se prepara para este aluvión con un panorama similar al del año pasado: mayor oferta de propiedades y valores estables.

Según el análisis de la martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, el mercado de alquileres se encuentra “estable, con mayor oferta que demanda” y transitando una fase de “transición”. La derogación de la Ley de Alquileres, en 2024, generó una serie de cambios que incentivan a los propietarios a volcar sus inmuebles al arrendamiento.

En la misma línea, el martillero Ramón Penayo, propietario de “Penayo Propiedades” sostiene que “el mercado, en cuanto a alquileres está preparado, tiene oferta y no se ve una alteración en los precios” hacia fin de año.

La suba del stock de propiedades en oferta responde a varios factores, según la martillera: “Propietarios que regresaron al mercado después de la derogación de la ley, la mejora de la rentabilidad y la toma de conciencia del desgaste y costo que genera tener la propiedad desocupada”. Este nuevo escenario beneficia directamente a los inquilinos, quienes “tienen más opciones para poder elegir”. La martillera destaca que, pese a un repunte de la demanda, esta “parece volver a enfriarse”, con valores estables tendiendo “más a bajar que a subir”.

No obstante, la martillera puntualiza que “la rentabilidad de los propietarios ha mejorado, lo que incentivó la oferta de propiedades y amplió la cartera de alquileres. Hoy podemos decir que la rentabilidad está en un 6 % aproximadamente”, dice sobre el índice de rentabilidad bruta anual (la suma de los 12 alquileres del año, pasada a dólar, versus el precio de la propiedad).
Entre lo más buscado en el segmento están los monoambientes y departamentos de un dormitorio. Penayo analiza que además de los precios, “otra cosa que tienen en cuenta los estudiantes es el monto de las expensas, teniendo en cuenta que hoy no bajan de 150 a 180 mil pesos, un monto con el que un chico vive una semana o más. Por eso, buscan departamentos en PH o edificios que no tengan ascensor”.

En el escenario desregulado desde el año pasado, los contratos más comunes se pactan a dos años con actualizaciones cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). El IPC cuatrimestral actual es del 7.08%.
La Plata mantiene su prestigio como destino educativo, atrayendo a jóvenes que buscan iniciar su formación de grado superior. “La Plata es una ciudad universitaria donde la demanda por departamentos a lo largo del año es alta, ya que hay una amplia oferta educativa”, remarca Agostinelli, quien confirma que, a pesar de la apertura de universidades en otras localidades, la ciudad sigue siendo un “polo atractivo para la mayoría de los estudiantes”.

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Para tener una referencia de los valores en zona céntrica (sujetos a comodidades, estado y expensas), los precios de octubre oscilan de la siguiente manera, según estimaciones del mercado:

- Monoambientes entre los $280.000 y $300.000.
- Un dormitorio, entre $350.000 y $450.000.
- Dos dormitorios, entre $500.000 y $650.000.

Se aclara en el mercado que esos valores son promedio en la gama de propiedades para estudiantes. Hay variaciones según zona, amplitud y distribución.

No obstante, en un escenario de oferta ampliada en el último año, también hay oportunidades para revisar. Entre esas, un monoambiente, en contrafrente a $250.000, con $30.000 de expensas, cerca del Bosque. Otro, se ofrece por $320.000 más $80.000 de expensas en 62 entre 1 y 2 (tiene balcón y cocina separada). Por algo menos, $290.000, sin expensas, se ofrece uno de un dormitorio, interno por pasillo y con patio, cerca de las facultades de Medicina y Veterinaria.
En el segmento de dos piezas se ofrece una propiedad por $350.000 y $20.000 de expensas en el área de diagonal 73 entre 4 y 62. “Ideal para compartir”, se plantea en el aviso. Habrá que ver detalles que hacen a la calidad de la propiedad, amplitud y distribución, entre otros.

DEL BOSQUE A RINGUELET

La elección de la zona es crucial para los estudiantes, quienes priorizan la cercanía a las facultades o un buen acceso al transporte público.

“La zona del Bosque ha ganado demanda en la búsqueda de propiedades para alquilar, ya que algunas facultades han sido trasladadas desde hace un tiempo allí”, explica Gisela Agostinelli. A eso se suma la explosión de matrícula de Medicina en la última década.

Para quienes buscan economizar, zonas como Ringuelet y Tolosa “ofrecen opciones más accesibles sin estar tan alejados del centro de la ciudad”. Agostinelli menciona que cada vez más estudiantes optan por compartir piso o departamento para reducir costos, evaluando siempre la posibilidad de conseguir en zona cercana a la facultad o teniendo en cuenta que pasen los servicios de transporte que le faciliten la llegada a la misma.

En el otro extremo, en zonas como City Bell, Gonnet y Villa Elisa se manejan valores más elevados, de 800 mil a 1,3 millón de pesos, en propiedades más amplias, con mayores comodidades y espacio verde y pileta.