Las inversiones para alquileres entibian el mercado de las ventas

Sin la esperada ola hipotecaria y en medio de la crisis que golpea a los sectores medios, el mercado de venta de propiedades en la Ciudad parece tomar algo de temperatura con inversionistas para quienes el escenario de baja rentabilidad de los alquileres puede salir del pozo con la desregulación de los contratos.

Según las consultas que realizó este diario en el mercado local de venta de propiedades, por estos días empieza a registrarse interés en torno a las ofertas de venta en unidades chicas, sean departamentos o casas en el entorno urbano.

“Hay mucho movimiento con los monoambientes y departamentos de un dormitorio. En Casas se mueve en el Casco, en City Bell ó Gonnet valores que pueden estar en los 110.000 ó 120.000 mil dólares”, apuntó la martillera Gisela Agostinelli.

Todo eso se desarrolla en un escenario de cotizaciones que tiene varias particularidades. Por un lado, una caída en los valores de las propiedades en el último lustro que puede tocar entre el 35 y el 40 por ciento.

La pendiente que coincide con el deterioro de prácticamente todos los indicadores de la economía dejó cotizaciones actuales en el orden de los mil dólares el metro cuadrado y en los 1.200 para construcciones de pozo, coinciden especialistas locales.

Diseño, ubicación, baños, balcón

Por otro lado, en las inmobiliarias coinciden en marcar que no es una regla directa: cantidad de metros por valor nuevo o usado y ahí está el precio. Las cotizaciones miran el diseño de la propiedad, si el departamento tiene cochera, balcón, la cantidad de baños, el barrio donde está emplazado, la cercanía con atractivos como los espacios verdes o el transporte y hasta el diseño y distribución de sus metros.

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Según la observación de Agostinelli “los valores de las propiedades han bajado y eso abre posibilidades a la inversión. Impulsa el DNU que agilizó los alquileres como inversión”.

Así las cosas, la demanda de alquiler se traslada a la consulta para comprar en estos días. Entonces, lo más buscando es el monoambiente en el Centro o zonas cercanas a las facultades. También los departamentos de uno a dos habitaciones en esos circuitos. Luego, vienen las casas en el Casco y la zona Norte, montadas en terrenos chicos, con dos habitaciones y algo de verde.

En valores, el promedio podría establecerse así: monoambientes en el orden de los 20 mil a 30 mil dólares, un dormitorio entre 30 mil y 50 mil y dos dormitorios entre 50.000 y 70.000 dólares; y las casas, alrededor de los 100.000 y 120.000 dólares.

Expectativas, aún sin concretar

Ramón Penayo, titular de otra inmobiliaria y del sistema que integra el portafolio de los operadores locales del mercado (SIOC) señaló que en el sector “tenemos una expectativa pero que no se traduce en cerrar operaciones. Sí es bueno porque no siguen cayendo los valores. Hay que ver que desde 2019 cayó entre 35 y 40 por ciento el precio de las propiedades. El metro cuadrado está mil dólares y no hay nuevos emprendimientos para que pueda activar”.

En zona de cálculo para inversiones, analizó que “el monoambiente es más barato, pero más rentable en términos del alquiler”, dijo Penayo y puntualizó en la cuenta que se hace alrededor de esas inversiones: “Un departamento de 23 a 30 metros, en la zona de 66 a 43 y 2 a 14 ó 15, tiene un alquiler que puede ir de 250 mil a 280 mil pesos -según las expensas- y uno de un dormitorio (que rondan los 40 metros), con valores de venta de 35 mil a 50 mil dólares pueden tener un alquiler de entre 280 mil y 350 mil pesos. En el valor de la inversión es más rentable el mono. Lo mismo en la comparación de un dormitorio con el de dos”, señaló.

Incentivos

Junto con la desregulación del mercado de los alquileres, el Gobierno Nacional activó incentivos fiscales para propietarios en un escenario donde todavía pesan algunas penalidades, como por ejemplo la suba del inmobiliario para quienes suman más de una vivienda. También se busca tocar el caído segmento de la construcción con el estímulo al ingreso de dólares a través del esquema de blanqueo en proyectos que lleven entre 40 y 50 por ciento de ejecución.

En la misma línea, Penayo, opinó que “para que empiece a activarse faltan un montón de cosas”. Quedan lejos los días en los que departamentos que valían entre 20 y 22 mil dólares (como ahora) entre los años 2002 y 2003, post implosión de la convertibilidad, la recuperación económica posterior los puso entre 60 y 75 mil dólares. “No sé si lo voy a volver a ver”, tiró entre risas un experimentado broker del centro de la Ciudad.