El pozo, la otra opción para financiar el “local propio”

El mercado inmobiliario platense presenta actualmente el formato de pozo como una opción concreta y estratégica para adquirir un local comercial, ya sea con el objetivo de instalar un negocio propio o para proyectarlo como una fuente de ingresos a través de la renta. Esta modalidad de inversión, que consiste en la adquisición de un inmueble que aún no está construido o que se encuentra en pleno proceso de edificación, puede verse en desarrollos ubicados en la zona norte de la Ciudad. Se muestra así como una alternativa de capitalización en áreas con alto potencial de desarrollo y expansión urbana, donde la demanda de servicios de cercanía crece a la par de los nuevos barrios.

Al respecto, la mirada de los profesionales del sector ayuda a entender el comportamiento de esta vía. Gisela Agostinelli, martillera de la inmobiliaria “Agostinelli Propiedades”, analiza que comprar una unidad que ya está terminada resulta técnicamente más económico en términos de precio final, pero destaca que el pozo se convierte en una alternativa indispensable para aquellas personas que no cuentan con la totalidad del dinero en el momento de realizar la operación.

“La compra en pozo te da la posibilidad del financiamiento en cuotas. Tiene la desventaja que no se puede utilizar en el momento ni ocupar inmediatamente. Por lo tanto, al inversionista le conviene comprar terminado si tiene el dinero, como para empezar a cobrar la renta”, señala Agostinelli.

En este sentido, la profesional pone el foco en un factor de seguridad jurídica y financiera que el inversor no debe soslayar: es de vital importancia que la empresa constructora sea de confianza.

VALORES Y DINÁMICA DE INVERSIÓN

En términos de costos y valores técnicos, el mercado inmobiliario local presenta cifras específicas que definen la rentabilidad. Se calcula que el metro cuadrado de la construcción bajo el formato de pozo para este tipo de unidades comerciales se ubica actualmente en un rango de entre los 1.700 y 1.800 dólares aproximadamente. En el segmento de lo ya construido, el valor del metro cuadrado ronda los 1.300, 1.400 o hasta 1.500 dólares, dependiendo siempre de la calidad del inmueble y su ubicación.
Esta brecha de valores convive con la dinámica del sector residencial. En el mercado inmobiliario platense se observa que la compra de departamentos de pozo muestra precios en el orden de los 1.900 a 2.000 dólares el metro cuadrado.

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Según apuntan en el mercado, para este tipo de financiación suelen encararse locales comerciales en dimensiones de 40 o 50 metros cuadrados.

La oferta actual se concentra en localidades como Villa Elisa, Hernández y Gorina. Por caso, la calle 31 ha crecido notablemente en el tramo de 505 a 509 y calles subsiguientes. Algo parecido, en el corredor de la 133 o la 485, en Gorina.

PERFIL, FORMATO Y PLAZOS

Aunque la demanda no es tan fuerte como en el segmento de departamentos, el perfil del inversor está definido: la mayoría busca el local para negocio propio, ya que el inversor a pozo debe esperar uno o dos años para cobrar la renta.
Se trata, en suma, de comerciantes que ven la opción de capitalizarse, trabajando bajo el techo propio en un área ya conocida o en la que se busca confirmar una proyección de mercado.

La mecánica de la compra consiste en la firma de una reserva y el pago de un porcentaje inicial que, por lo general, es de un 10% o 20% del precio total.

Luego, el comprador paga cuotas por el saldo que pueden ser mensuales, bimestrales, trimestrales o semestrales, según lo arreglado con el desarrollador.

A veces, se agregan cuotas de refuerzo. Una vez finalizada la construcción, el comprador recibe las llaves y se hace cargo de expensas si es que las hay.

Sobre la modalidad de contratación, Valentín López Gastesi, titular de “López Gastesi Propiedades”, detalla: “La modalidad que se está dando es, por lo general, con mayores costos, un fideicomiso al costo, con libro abierto, de acuerdo con el costo final. En muy pocos casos se puede llegar a dar que te vendan con valor fijo”.

La ventaja reside en financiar por el tiempo que dure la obra. Si es construcción tradicional o estructura metálica, el plazo es de 12 a 18 meses; si el local integra un edificio, la demora es de 24 a 30 meses. El proceso nunca demanda menos de un año.

EL FACTOR ADMINISTRATIVO

La actividad se encuentra condicionada por factores económicos y el sistema de trámites en la ciudad.
En el sector se aguardan avances en la celeridad de los trámites que exige el Municipio. Se sostiene en algunas empresas que actúan como regulador del ritmo de las obras.

La problemática administrativa en las áreas de planeamiento urbano es un tema recurrente entre los constructores. “Está muy lento todo”, apuntó un constructor local respecto a la demora en los expedientes para dinamizar las inversiones.