Nuevo, usado o pozo: qué conviene y cuánto pagar

El mercado inmobiliario de La Plata exhibe un patrón de inversión y compra con matices definidos. Según un análisis de especialistas locales, las propiedades ya terminadas, particularmente departamentos, se consolidan como el principal motor de la demanda, desplazando temporalmente al ladrillo “de pozo” debido a la actual relación entre costos de construcción y valor de mercado.

LA RENTA COMO PRIORIDAD

La tendencia dominante en la Ciudad es la búsqueda de unidades con el objetivo de inversión y renta rápida, se deduce de la escena que describen algunos operadores consultados.

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Uno de los datos que permite orientar esa descripción es que los compradores se inclinan por el segmento de departamentos usados de uno y dos dormitorios, atraídos por la rentabilidad que ofrece el alquiler, que se ubica cerca del 6% anual (un dato que se obtiene de comparar la sumatoria de los 12 meses de renta con el precio de la propiedad).

Durante los últimos años, en función de lo que se paga por alquileres según las características de un departamento, al comparar la inversión con retorno mensual, ganan las propiedades más chicas, según coinciden en las inmobiliarias.

En este contexto, la martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, describe la coyuntura de precios: “Hoy por hoy comprar hecho está más barato que comprar en pozo porque el costo de la construcción es elevado. Hay demanda ya sea de propiedades ya construidas que de propiedades a construir pero más de propiedades usadas, por llamarlas de alguna manera”.
Esa preferencia tiene como telón de fondo un cuadro de valores de referencia. Por estos días, un departamento usado de un dormitorio de buenas características se cotiza alrededor de 55.000 dólares, mientras que una unidad similar a estrenar asciende a unos 65.000 dólares.

En términos de metro cuadrado, los departamentos usados se mueven en el orden de los 1.200 dólares por metro cuadrado, en contraste con los alrededor de 1.500 que puede cotizar por metro la unidad a estrenar.

EL “POZO” Y LA FINANCIACIÓN

A pesar de que el valor por metro cuadrado es más alto, la modalidad “de pozo” (proyectos en construcción) mantiene su nicho de mercado.

El valor promedio para estas unidades puede rondar entre 1.700 y 1.800 dólares. No obstante, el mercado local hoy propone opciones que pueden estar más abajo que eso, cerca de los 1.273 dólares que fijó para septiembre en su índice periódico del costo de la construcción, la asociación de empresas del ramo Apymeco. Ese número viene en baja por el aumento de la cotización del dólar en los últimos meses. Por caso, en agosto había dado 1.351 dólares por metro cuadrado el índice que toma como referencia un proyecto de un edificio de diez plantas, entre medianeras, con tres departamentos de un dormitorio por piso, en el casco céntrico.

No todo es el valor del metro o final. Uno de los atractivos, más allá de comprar algo a estrenar, es la flexibilidad de pago. Por caso, al esquema tradicional de cuotas o entregas, ya se le suma en la Ciudad la opción de comprar una propiedad sumando a medida de la capacidad de ahorro. Eso permite, por ejemplo, pagar un metro cuadrado un mes y al siguiente pagar 5 ó 10.  

La martillera Agostinelli explica la doble lógica del comprador: “La propiedad ya construida es la más accesible al momento de la compra en cuanto al valor del metro cuadrado, pero el pozo lo que permite es la opción de pagar cuotas para la persona que no cuenta con la totalidad del dinero”.

Para el inversor puro, no obstante, la opción de pozo implica una espera de dos o tres años hasta la finalización de la obra para comenzar a obtener la renta, un factor que los lleva a preferir unidades ya terminadas. Además, la inversión en pozo exige un riguroso análisis para elegir “una empresa que sea confiable y sólida” que garantice la finalización del edificio.

EL MERCADO DE CASAS

La construcción en La Plata y sus alrededores mantiene un ritmo sostenido. El crecimiento se observa no sólo en la densificación de avenidas céntricas como la 44 y la 38 sino también en la periferia, con un auge en la construcción de dúplex en localidades como City Bell (EL Quimilar en particular) o Gonnet.

El segmento de casas presenta una dinámica diferente a la de los departamentos. Mientras los departamentos son, en su mayoría, estructuralmente parecidos (un dormitorio, living, cocina, baño y balcón), las casas ofrecen una gran variedad de factores de análisis que influyen en su valor.

En este mercado, el metro cuadrado de una casa a estrenar es aproximadamente 350 dólares más caro que el de una usada, según se calcula en una de las oficinas de referencia en la Ciudad.

A diferencia de los departamentos, no existen las “casas de pozo”. En esos casos, el modelo tradicional prevé la compra del lote como primera medida  y la contratación de un profesional para el diseño y la edificación (puede ir todo junto o con dos gestiones profesionales separadas).

En resumen, la demanda inmobiliaria platense se caracteriza por una amplia variedad, con el usado dominando la escena de la inversión por su renta inmediata y el pozo ofreciendo una indispensable vía de acceso al ladrillo para quienes necesitan una opción de financiación a mediano plazo.