En nuestra ciudad, el crédito hipotecario representa el 54,5% de la venta de inmuebles

Por FERNANDO CORADAZZI
fcoradazzi@eldia.com

La venta de inmuebles en la ciudad de La Plata creció, en el primer trimestre del año, un 36,89% en relación al mismo periodo del año anterior, impulsado por el crédito hipotecario que, en los tres primeros meses de 2018 representó el 54,5 % de las ventas contra el 20% de enero, febrero y marzo de 2017, según datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Mientras que en el primer trimestre de 2017 se vendieron en nuestra ciudad 1.257 propiedades y se realizaron 258 hipotecas, en el mismo periodo de este año se concretaron 1.992 escrituras de compraventa y se registraron 1.087 hipotecas.

Las cifras del crecimiento de la actividad inmobiliaria en La Plata son similares a las exhibidas por la provincia de Buenos Aires.

En el caso de la Provincia, en los tres primeros meses de este año , la compra de propiedades creció un 35,5% con respecto al mismo periodo del año anterior, y las hipotecas de marzo representaron el 43,9% del total de las ventas del territorio bonaerense.

Desde el año 2007 no se reflejaba un movimiento inmobiliario similar al de este año, ya que en marzo pasado el Colegio de Escribanos bonaerense registró 12.405 operaciones de compraventa.

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Según el Banco Central, hasta marzo continuó el dinamismo de los préstamos hipotecarios al sector privado. En particular, se observó que 61% del saldo total de crédito hipotecario a las familias correspondió a financiaciones denominadas en UVA.

Desde el año pasado se consolidó firmemente el mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires. En total se escrituraron 128.345 títulos de compra y venta, un 19,25% más que en 2016 donde el número total de escrituras fue de 103.628. Además se incrementaron las hipotecas, con un crecimiento de 61,67 % en relación a 2016.

El crédito hipotecario en la modalidad de UVAs representa hoy un poco más del 1% del PBI. En la convertibilidad llegó a ser del 6%.

En términos de participación del mercado, el Banco Nación mantiene un 46,7%; el Provincia, el 18,3%; el Ciudad, el 7,3%, y los otros bancos, el 27,6% restante.

En la Argentina el crédito hipotecario alcanza el 13% del total del crédito al sector privado. En cambio en Uruguay, el porcentaje trepa al 23%, en Brasil el 45% y Chile tiene el equivalente al 79% de su Producto en créditos hipotecarios.

EL IMPACTO DE LA DEVALUACIÓN Y LA INFLACIÓN EN LOS CRÉDITOS EN UVAS

Una aceleración inflacionaria como viene ocurriendo en los primeros meses del año o una fuerte devaluación del peso como la observada en los últimos días, generan incertidumbre en el mercado inmobiliario. Cuando se lanzaron los préstamos hipotecarios en UVAs, la expectativa inflacionaria era a la baja, y no se preveía una devaluación del peso como la que viene ocurriendo este año.

El presidente del Banco Nación, Javier González Fraga, explicó que “debido a las oscilaciones cambiarias tenemos la posibilidad de flexibilizar el crédito, ampliando el plazo de 30 a 40 años, estirar el crédito en pesos para que alcance el monto”. Y agregó: “Nos hacemos cargo de estas fluctuaciones. Cuotas un poquito más altas en un plazo más largo. A su vez, hemos acortado los plazos de otorgamiento”.

Voceros del Banco Hipotecario explicaron que “se puede contemplar la posibilidad de extender el crédito. Los bancos prestan hasta el 80% del valor de la propiedad y hasta el 30% en la relación cuota-ingreso. Eso permite que si no se llegó a esos límites los montos pueden ser ampliados para suplir la variación del tipo de cambio”.

El mayor atractivo de los préstamos para la compra de viviendas son los altos precios de los alquileres. “En general, el valor de la cuota y el alquiler es casi el mismo”, dijo Germán Gómez Picasso de la consultora Reporte Inmobiliario.

Por eso superó los 65 mil millones de pesos en 2017.

Además según los datos brindados por el economista Pablo Salvador, durante 2016 y 2017 los salarios le ganaron a la inflación y, por ende, al crecimiento de las cuotas en Uvas.

En 2016, el valor de la UVA acumuló una suba de 20,2% (desde mayo, primer dato oficial de IPC, hasta diciembre); mientras que la variación acumulada del IPC para ese período fue de 17% y los salarios crecieron 20,5%. En 2017, el valor de la UVA aumentó 22,5%, mientras que la variación del IPC fue de 24,8% y el índice de salarios total del INDEC mostró un crecimiento de 27,5% en 2017.

“El éxito de los créditos hipotecarios en UVAs, parece indicar que el hecho de poder acceder a la vivienda propia con menores ingresos familiares y cuotas mensuales similares a la de un alquiler compensa la desventaja de que las cuotas estén ajustadas por inflación, aún en un contexto de elevada inflación como el nuestro”, remarcó Salvador.

La clave del futuro de estos préstamos, sigue siendo que el valor de las cuotas no supere el valor de un alquiler mensual o que , en la carrera inflacionaria, las subas salariales se coloquen debajo del porcentaje de aumento de las cuotas.