Aún abajo de la inflación, el alquiler atrae inversiones

Con los números de enero a la vista, en algunas inmobiliarias de la Ciudad se afirman en dos ideas: que los alquileres perdieron con la inflación del último año y que no hace falta ganarle para que el negocio sea rentable, porque las nuevas condiciones de la macro, con el peso apreciado, devuelven buenos números en dólares.

Un informe que se conoció en los últimos días con respecto a los ajustes de mercado para departamentos de uno, dos y tres ambientes en la capital federal, midió entre un 57 y un 64 por ciento en el salto anual. El dato saliente es que, según ese informe realizado por el gobierno local, los departamentos de tres ambientes fueron los que mejor ajuste consiguieron, si se lo mira del lado de los propietarios.

Tras la derogación de la ley de alquileres, a comienzos de año y la desregulación con el DNU 70, los valores fueron y vinieron. Aunque subieron en nueve de los 12 meses, los valores hasta podría decirse que bajaron. En un escenario de dispersión de precios, se publican ofertas que para un monoambiente pueden pasar los 400 mil pesos. Sin embargo, se puede ver publicado en este diario un departamento de esa línea situado en 3 y 59, con cocina separada y placard, “luminoso”, por 280.000 mil pesos. Más abajo, por 220 mil pesos se puede conseguir otro en 67 y 119: zona de facultades, planta baja al frente con patio y 22 mil pesos de expensas.

A mediados del año pasado, se calculaba que este tipo de vivienda podía estar en la banda de los 180 a los 250 mil pesos. Los departamentos de un dormitorio se colocaban entre 230.000 y 350.000 pesos. Y para conseguir un departamento de dos dormitorios el rango era de 290 a 500 mil pesos, según fuentes del mercado local.

Con la última publicación del índice de inflación del Indec, del 2.2 por ciento en enero, la interanual está en 84 por ciento y las actualizaciones de los alquileres quedaron en el orden del 50 por ciento en este periodo. Entonces, están por debajo de la inflación los alquileres”, dijo el martillero Ramón Penayo, propietario de Penayo Propiedades. Luego, analizó que en este segmento del mercado impactó fuerte la derogada Ley de Alquileres, que calificó de “nefasta” y pasó a argumentar: “La gente no quería el alquiler y ponía en venta las propiedades, las sacaba del mercado, pero hoy en redituable nuevamente el alquiler. Como se ha apreciado el peso hoy un departamento de un dormitorio a 300 mil pesos son 290 dólares. Entonces, tiene que ver mucho la apreciación del peso con la actualización de los alquileres. Si tenemos que aplicar el índice de los contratos anteriores (según la Ley derogada) da alrededor de 170 por ciento anual. Ese departamento queda por encima del valor de mercado”.

En esa línea, la martillera Gisela Agostinelli, de Agostinelli Propiedades señaló que “hubo un momento que era un caos. Con la Ley 27.551 (derogada por el DNU 70) prácticamente no había nada para alquilar, los valores aumentaron un montón y los locatarios que tenían la necesidad de alquilar pagaban valores por encima del mercado. Eso, hasta que salió el DNU y empezaron a aparecer propiedades y por la ley de oferta y demanda empezaron a bajar”. Según indicó “hoy el mercado está estable y acomodado. Por eso, empezaron a aparecer los inversores porque el alquiler está rindiendo”.  

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Para ir a un caso concreto, Penayo planteó que en la transición entre las leyes que rigen el mercado se produjo una distorsión de precios manifiesta: “En un edificio, donde se está pagando 200 y pico mil pesos, se le iría a 500 mil pesos (con la vieja Ley) y al lado, un departamento igual puede salir al mercado en 400 mil pesos. Eso, porque cuando se abrió el mercado, la actualización se daba porque los valores estaban frenados. No es que el mercado va a la suba.
Con todo, según los especialistas consultados por este diario, en promedio, los monoambientes pueden ir desde el orden de los 190 mil a 290 mil pesos, según el estado, metros y características constructivas y ubicación. Los departamentos de un dormitorio entre 240 mil y 350 mil pesos, y los de dos entre los 300 y 500 mil pesos.

Gisela Agostinelli, destacó que “los grandes saltos de valores los tuvieron los departamentos que venían desactualizados con contratos viejos, de 36 meses, con lo cual pagaron un año lo mismo y el salto del ICL (índice de actualización) fue importante. Hoy por hoy, que se están haciendo contratos a dos años con aumentos cuatrimestrales con el IPC (índice de precios al consumidor mensual). Arrancan con un valor de mercado y tienen un incremento del 10 al cuarto mes”.

La martillera apuntó que los valores van a depender, más allá de los promedios de mercado, de la ubicación, si da al frente o contrafrente y cuenta con balcón, la cantidad de metros y la calidad de construcción, así como también si tiene patio y cochera.

El mercado local, según Agostinelli, sigue mostrando mayor volumen de demanda de departamentos chicos: “Se busca monoambientes y uno o dos dormitorios”. Penayo apuntó que en términos relativos, esas unidades son las que mayor retorno dejan a quienes invierten en propiedades: “Hay mucho más mercado para gente sola. Incluso, cuando se pone en venta un departamento grande, de 70 metros, se va a vender en 80 mil dólares y un monoambiente, en 40 mil. Siempre es más caro el más chico y es más rentable”.