El “pedal” que da el mercado local cuando no juega el banco

Cuando el “scoring” (según se define en el sistema al listado de requisitos básicos por cumplir) aleja del crédito hipotecario bancario, el mercado inmobiliario de La Plata parece abrir una puerta a la posibilidad de comprar una propiedad. Hay en estos días opciones de financiación directa pactadas entre comprador y vendedor. Esta modalidad, que se maneja con flexibilidad, surge como la principal alternativa para destrabar operaciones que, de otra forma, requerirían el financiamiento de una entidad para poner todo el dinero sobre la mesa.

Martilleros y corredores inmobiliarios confirman que, si bien no constituye la norma, cada vez más propietarios están dispuestos a negociar esquemas de pago a plazo, especialmente para saldar montos residuales o financiar una porción significativa del valor total.

Ramón Penayo, propietario de “Penayo Propiedades”, ejemplifica esta tendencia con un caso concreto de financiamiento de un saldo chico: “Se dio en la compra de un departamento en 1 y 62, por 38 mil dólares. El inquilino entregó 20 mil y por los restantes 18 mil se armó un plan en cuotas”.

Según explica, esta alternativa se activa frecuentemente cuando los montos pendientes son “chicos, como en el caso de un terreno donde faltan 3 o 4 mil dólares”.

La operatoria se formaliza legalmente para ofrecer seguridad a ambas partes, constituyéndose como una garantía inmobiliaria privada. “Se hace a través de una escritura traslativa de dominio a favor de quien compra y por el saldo una hipoteca sobre el inmueble donde se estipula lo que va a pagar”, detalla Penayo.

En operaciones de mayor envergadura, el esquema también se aplica. Un ejemplo en el barrio La Loma involucró una propiedad de 140 mil dólares, con una entrega inicial de 80 mil al contado, y el saldo pactado en cuotas. La flexibilidad del acuerdo benefició al vendedor, quien con los 80 mil dólares compró una propiedad en Mar del Plata y con el flujo de las cuotas pudo ingresar a la compra de una unidad “en pozo”.

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Según Penayo, el contexto macroeconómico reciente facilitó que estos acuerdos se vuelvan más cómodos. Aunque la deuda en dólares fue vista con recelo en los últimos años, “hoy, con la salida del `cepo´, se puede comprar dólares y transferir por home banking”. Eso, en un escenario de estabilidad de la moneda, abre expectativas de previsibilidad para las operaciones y cálculos de pago.

En este sentido, la financiación directa se mantiene fuerte a la espera de un avance significativo del crédito hipotecario tradicional, impulsado por una eventual baja en las tasas.

“POZO” Y FINANCIACIÓN DIRECTA

La modalidad de compra “en pozo” es un ámbito donde el esquema de financiación directa es prácticamente la regla. Los desarrolladores requieren generalmente una entrega inicial de entre el 20% y el 30% del valor, y el saldo se divide en un promedio de hasta 36 cuotas, según consultas realizadas por este diario.

Para los terrenos en loteos de la zona Sur y Oeste, los plazos suelen ser más amplios, con posibilidades de conseguir de 36 a 48 cuotas, apuntó un desarrollador.

Un caso puntual de un monoambiente de 30 metros en el centro, tasado en 60 mil dólares para la inversión de pozo, puede requerir una entrada de entre 12 y 18 mil dólares y cuotas por dos años que rondarían los 1.750 a 2.000 dólares mensuales.
El proyecto se plantea con un valor por metro cuadrado del orden de 1.900 a 2 mil dólares, por arriba de los 1.600 a 1.800 que aparecen como precios más usuales. Se argumenta que en ese nivel permite cierta holgura para amortiguar subas de costos, un factor clave en la sostenibilidad del negocio.

La principal atracción del pozo hoy reside en la compra en cuotas sin necesidad de un banco. Un departamento a estrenar se puede conseguir por un valor de 1.300 a 1.500 dólares el metro y en usados hay opciones por 1.100 a 1.200, según estiman en las inmobiliarias.  

Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, apunta que “hay algunas propiedades en las cuales el propietario acepta algún tipo de financiamiento”, que se instrumenta con una reserva y el pago de un porcentaje a la firma del boleto de compra venta. El saldo restante se pacta en cuotas según las condiciones negociadas.

Agostinelli también destaca el alquiler con opción a compra como otra forma de financiar la operación. En todos los casos, la legalidad es clave: “Si hay cuotas, eso queda todo legalmente asentado y aceptado tanto por el comprador como por el vendedor”, con el detalle explícito en el boleto de compra venta. No es una fórmula general, ya que depende de la urgencia del vendedor y la posibilidad del comprador.

Una opción frecuente es pagar un porcentaje considerable al boleto, por ejemplo, el 40% del valor, y financiar el resto en un plazo no mayor a un año. Para evitar intereses, se puede pactar el saldo en un número fijo de cuotas mensuales en dólares. Otro ejemplo reciente: una propiedad de 45.000 dólares donde se abonó el 40% al boleto y el saldo se dividió en tres cuotas de 9.000 dólares cada una.

Es un factor crucial que, en estos esquemas, el comprador puede tener la posesión del inmueble inmediatamente, y la propiedad pasa a su nombre una vez saldada la deuda total.