Inquilinos y propietarios, ante un mercado que muestra nuevas reglas

El mercado inmobiliario de La Plata ha experimentado un cambio drástico en el último año, principalmente debido a la derogación de la controvertida Ley de Alquileres (Ley 27.551), que obligaba a pactar contratos de alquiler de vivienda a tres años con actualizaciones anuales. Con una inflación que ha superado el 250% interanual, muchos propietarios se encontraron atrapados en un sistema que no solo erosionaba sus ingresos, sino que también complicaba la situación de los inquilinos. Esta nueva realidad ha traído consigo un reordenamiento en la oferta y la demanda de alquileres en la región.

Hoy no solo cambió el mercado. La inflación y los índices de actualización hacen que convivan tres formas de contratación: las de la Ley 27.551, los que se renovaron con actualizaciones y los nuevos bajo el DNU 70/2023 de diciembre pasado desregulados, donde inquilinos y propietarios negocian precios, moneda, indexaciones y plazos.

En este contexto, los intermediarios reconocen que empiezan a verse casos de inquilinos que rescinden sus contratos bajo la antigua norma para salir de ella de una vez e ir en busca de nuevas condiciones.

El descalabro que generó la ley vieja fue tal que hoy -como en el mercado cambiario- hay una brecha muy grande entre los que tienen que ajustar por el Índice de Contratos de Locación (ICL, un promedio entre salarios e inflación) y el IPC (inflación del Indec).

Uno de los principales motivos es la brecha que se generó entre el ajuste del ICL y el IPC , que llega al 35%. Como los precios de los alquileres de nuevos contratos en algunos casos se negocian a valores iniciales más bajos, pero con ajustes más frecuentes, hay inquilinos que rescinden porque deciden salir del pago más alto que implica el ICL y migrar a un ajuste por inflación.

Por esto es que una propiedad de $225.800, al ajustarse por el ICL, se fue a $774.846 en septiembre de 2024, mientras que con el IPC, el valor hubiese sido de $697.722.

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Esta realidad la confirma la martillera platense Carolina Otero Rossi. “Como el índice de ajuste por ICL hay inquilinos que rescinden para buscar otra propiedad más barata y ajustar por inflación. Pero la idea no es vivir rescindiendo, ya que se puede renegociar con el propietario y que las partes se beneficien”.

Lo cierto es que la ley de alquileres derogada -pero aún vigente para los contratos ya pactados bajo la normativa vieja- creó un entorno de tensión para ambas partes. Por un lado, los propietarios veían cómo el valor fijo de sus alquileres se volvía cada vez más insuficiente frente a la disparada de precios. Esto llevó a que muchos decidieran retirar sus propiedades del mercado de alquiler, optando por arrendamientos temporales o acuerdos informales con amigos y familiares. La situación se volvió insostenible: en algunos casos, los inquilinos pagaban más en expensas que en alquiler, mientras que otros se enfrentaban a aumentos anuales que superaban su capacidad de pago.

Carolina Otero Rossi visitó la redacción de EL DÍA y explicó otros pormenores del mercado: “La ley vieja paralizó el mercado, porque os propietarios estaban obligados a atarse a un contrato sin poder rescindir y sin la posibilidad de acordar ajustes que reflejaran la realidad de un mercado con alta inflación, o sacaban los inmuebles de la oferta. Esta tensión resultó en una notable contracción de la oferta, mientras que la demanda se mantenía constante, creando un escenario distorsionado donde los precios se disparaban”.

“La situación actual a la de un año atrás cambió y mucho. Antes el dueño iba a cobrar el alquiler y te decía, ‘pero yo con esto me compro apenas un par de zapatillas’. Era desesperante porque tenían razón. Hoy todavía hay algunos contratos que quedaron con la ley vieja, que les queda algunos meses que están pagando literalmente menos de alquilar que de expensas o menos que ir al supermercado”, agregó la martillera.

Desde la derogación de la ley, las condiciones del mercado han cambiado considerablemente. Ahora, la oferta de propiedades en La Plata es amplia, tanto en departamentos como en casas. La relación entre inquilinos y propietarios se ha vuelto más equilibrada, permitiendo que las partes establezcan acuerdos más flexibles y personalizados”.

Para aquellos que aún están bajo el régimen de la antigua ley, la situación sigue siendo crítica. Los contratos que se actualizan mediante el ICL sufrirán un incremento del 226,6% en noviembre, un aumento que supera incluso la inflación interanual de 209%. Esto significa que, si una familia pagaba $150.000 por su alquiler, a partir de noviembre deberá afrontar un desembolso de $489.900 mensuales.

Con la llegada de un mercado más dinámico, los especialistas destacan que la oferta ha aumentado considerablemente, lo que ha permitido una desaceleración en el aumento de precios. Según Otero Rossi, “Ahora, si al inquilino le va bien y puede pagar el alquiler, al dueño también le va bien, ya que ambos pueden pactar ajustes más justos y acordes a la situación económica.”

Gisela Agostinelli, martillera

Gisela Agostinelli, otra martillera de la región, subraya que el cambio ha sido un “antes y un después”. “Los propietarios han comprendido que tener un inmueble desocupado les genera costos, lo que les ha llevado a ofrecer sus propiedades en alquiler bajo condiciones más flexibles. Actualmente, los contratos más comunes incluyen actualizaciones cuatrimestrales basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), y la duración varía, con muchos acuerdos que se establecen por dos años para viviendas y tres años para locales comerciales”.

Carolina Otero Rossi, martillera

Otero Rossi agregó que “A medida que el mercado se adapta a esta nueva normativa, los martilleros tenemos un aumento en nuestra carga de trabajo, ya que debemos intermediar y asesorar tanto a inquilinos como a propietarios. El desafío ahora es encontrar un equilibrio que beneficie a ambas partes, evitando la situación de conflicto que prevalecía con la ley anterior”.

Con la proliferación de propiedades en alquiler y un ambiente de negociación más flexible, los propietarios que previamente dudaban en arrendar sus inmuebles están comenzando a volver al mercado. Muchos ahora optan por contratos que permiten cláusulas de rescisión y ajustes más acordes a la inflación, favoreciendo una relación más armónica entre inquilinos y propietarios.

El cambio en la legislación ha permitido una transformación significativa en el mercado inmobiliario platense. Mientras que la antigua ley había creado un ambiente de incertidumbre y tensión, la nueva realidad permite a ambas partes establecer relaciones más justas y beneficiosas. Con una oferta en aumento y condiciones de alquiler más flexibles, La Plata se dirige hacia un futuro en el que el mercado inmobiliario podría finalmente encontrar el equilibrio entre oferta y demanda.