La nueva ley de alquileres empieza a reducir la oferta en el mercado local

La Ley de Alquileres, tal como fue reformulada en julio del año pasado, promueve la retracción de la oferta inmobiliaria e incluso lleva a los dueños de los inmuebles a abandonar el sistema de rentas y volcarse directamente a la venta de las propiedades, según sostienen los martilleros, quienes, además, aseguran que la nueva normativa tampoco termina de beneficiar a los inquilinos.

Son dos las objeciones de los operadores inmobiliarios a la reforma. La principal crítica apunta a la extensión de la vigencia de los contratos de alquiler, que pasó de dos a tres años; y el otro cuestionamiento es contra el modo de ajuste de los valores durante ese período, porque de acuerdo a la ley, se resolverá a partir de un índice que informará el Banco Central.

En rigor, la nueva legislación sobre el sistema de alquileres convive hasta el último día de este mes con el Decreto de Necesidad de Urgencia que se estableció para amparar a los inquilinos en el contexto de la pandemia y que consiste en el congelamiento de los precios y la prórroga de los contratos sin readecuar los montos. Esa doble vigencia de regulaciones aporta inquietud y confusión al sector.

Ahora, en vista de que la actividad quedaría liberada del DNU y sujeta a la nueva legislación a partir del 1° de abril, en las inmobiliarias consideran que el nuevo marco regulatorio perjudicará a todos los eslabones de la cadena, “desde los corredores inmobiliarios, hasta los desarrolladores, los propietarios, los constructores y los inquilinos, quienes se verán perjudicados porque al achicarse en cantidad, la oferta se encarece”, se destacó.

Sobre todo, la modificación en la duración de la validez contractual es lo que más preocupa a los propietarios. Consideran que tres años es un plazo demasiado extenso para en un esquema económico inflacionario y que por esa razón corren mucho riesgo de ir a pérdida. De ahí, se precisó, que se advierte la tendencia a poner en venta los inmuebles que hasta un tiempo se alquilaban.

Asimismo, opinan que no favorece a ninguno de los actores de la actividad el hecho de que se fije desde el Estado el índice de los reajustes (una combinación de la variación salarial y el índice de inflación anual que dará a conocer el Banco Central). “La actualización tendría que ser el producto del libre acuerdo entre las partes”, puntualizaron algunos operadores.

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“Los inmuebles en alquiler empezaron a desaparecer; un 50 por ciento de los propietarios ya firmó las autorizaciones de venta para proceder a esa operación. No quieren saber nada con una nueva locación, con contratos a tres años que no se sabe en este país, con una inflación que ya anticipan del 50 por ciento para este año, qué pasaría dentro de tres”, señaló la martillera Estela Valverde.

Por otra parte, en La Plata el rubro de los alquileres en particular no está pasando por un buen momento. Ciudad que suele estar nutrida de una buena cantidad de estudiantes que provienen de otros puntos del país y que residen en la capital provincial a lo largo de una carrera universitaria, gran parte de las inversiones y de la posterior actividad inmobiliaria gira en torno de esa franja de clientes. Desde hace un año ese grupo de jóvenes volvió a sus hogares originarios y las unidades están desocupadas.

En el sector se hace hincapié también en lo que perjudica la disminución de la cantidad de unidades para alquilar a los inquilinos. “La retracción de viviendas es muy marcada -se aseguró- y ante la menor oferta, no hace falta ser economista para saber lo que sucede. Es un escenario en que se afectada a toda la actividad inmobiliaria pero especialmente al último eslabón de la cadena: el inquilino, que no dispone de variedad para elegir y que se encuentra con un mercado encarecido”.

Santiago Mamberto está convencido de que “cuando el Estado interviene en estas cuestiones termina generando el efecto contrario al buscado”. En ese sentido, el martillero cree que la reforma de la Ley de Alquileres afecta tanto a propietarios como inquilinos, porque, resaltó, “genera el retiro de los inmuebles y entonces aumentan los precios”.

Lo curioso en estos días, evaluó Mamberto, es que como consecuencia de la pandemia muchas familias buscan casas, con parque y pileta, para alquilar. “Por eso, casi no hay y las que hay han aumentado mucho de precio”, afirmó al mismo tiempo que dijo que el rubro de departamentos, con el éxodo de estudiantes que los ocupaban, tiene muy alta oferta y, por consiguiente, en ese tipo de unidades no se han registrado altas muy significativas en los valores.

En su caso no se percibe una gran cantidad de propietarios que desistan de alquilar y opten por deshacerse del inmueble, porque, según explicó Mamberto, “tampoco es fácil vender en esta época”.

“Hay mucha desconfianza”

Mirta Libera plantea que entre los propietarios “hay una gran desconfianza” frente a legislación que está por entrar en vigor, como así también entiende que aunque el propósito de la reforma haya sido “proteger a los inquilinos” el hecho de que esa parte del contrato no sepa de manera anticipada lo que va a pagar al año siguiente de la firma, lo perjudica.

Martilleros destacan que entre los propietarios hay una gran desconfianza frente a la legislación

“En contextos inflacionarios como el nuestro, con los contratos intervenidos, los propietarios sienten que sus derechos han sido vulnerados. Y lo mismo ocurre con los inquilinos: con la actualización de valores de la ley anterior sabían de antemano cuánto iban a pagar al año; podían hacer cierta previsión y además, en promedio, el ajuste era por debajo de la inflación”, aseveró la martillera.

ASPECTOS CLAVE DE LA LEY

Además del plazo de los contratos y el modo de actualizar los precios, hay otros aspectos destacados de la ley que entró en vigencia el año pasado en el país.

El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

Crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal y dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.